无偿转让房地产也应缴纳土地增值税吗

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无偿转让房地产也应缴纳土地增值税吗

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)及《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)的规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其中，所称的“赠与”是指如下情况:

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的;

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此，无偿转让房地产，属于上述列举的赠与情况，不需要缴纳土地增值税。无偿转让房地产不属于上述所列情况，需要缴纳土地增值税。

房地产企业土地增值税计算方法

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项，分别是：

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

（2）房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

（3）房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20%

2.土地增值税计算步骤：

（1）确定转让不动产性质及扣除项目

（2）汇集扣除项目合计=5项扣除加总

（3）计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

（4）确定增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率找土地增值税税率

（5）计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数

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