房产置换怎么做会计实务处理

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房产置换怎么做会计实务处理

  案例：A公司拥有B公司18%的股权，2006年B公司以价值5000万元的不良资产(包括存货、长期股权投资、长期待摊费用、3年以上往来款等)置换A公司评估值为5000万元的房产，请问账务如何处理?

  根据《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》规定，在非货币性资产交换，对换入资产的成本有两种计量基础。当该项交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。不具有商业实质或交换涉及资产的公允价值均不能可靠计量的非货币性资产交换，应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，作为换入资产的成本，不确认损益。

  a、b公司为关联方，若a、b公司的定价公允，则其账务处理为：

  a公司：

  借：固定资产清理

  累计折旧

  固定资产减值准备

  贷：固定资产

  借：固定资产清理

  贷：应交税费——应交营业税

  应交土地增值税

  借：应交税费

  贷：银行存款

  借：固定资产清理

  贷：银行存款

  借：长期股权投资

  库存商品

  应交税费——应交增值税(进项税额)

  应收账款等

  贷：固定资产清理

  最后，a公司根据固定资产清理账户余额的方向：

  借：营业外支出

  贷：固定资产清理

  或

  借：固定资产清理

  贷：营业外收入

  b公司：

  借：固定资产

  长期股权投资减值准备

  坏账准备

  贷：主营业务收入 (存货公允价值)

  应交税费——应交增值税(销项税额)

  长期股权投资

  投资收益(长期投权投资转让收益)

  应收账款等

  营业外收入(非流动资产处置利得等)

  借：主营业务成本

  贷：库存商品

  借：固定资产

  贷：银行存款(支付契税及交易费用等)

  房产置换的税务处理怎么做?

  一、增值税处理

  根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)，建筑物、土地使用权等非货币性资产的按照计税方法，分别采用不同的税率或征收率。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是营改增前取得的，还是之后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。

  根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)规定，分计税方法归类如下:

  1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的及小规模纳税人转让取得的不动产。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建。对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即差额，5%征收率计算应纳税额。对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，即全额，5%计算增值税。

  2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的及一般纳税人销售营改增取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的。即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

  二、土地增值税

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。应按照适用税率计算缴纳土地增值税。

  三、印花税

  依据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》 (国税发[1991]155号)，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。就产权转移书据上所载金额按0.5‰贴花。

  四、企业所得税

  按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，就取得的应纳税所得额按适用税率计算缴纳企业所得税。

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