买卖二手商住房需要交哪些税费？

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　　为什么二手商住房成交量低？

　　二手商住房房价比一手商住房低，可是为什么二手商住房的成交量普遍不高？根本原因就在于买卖二手商住房的高额税费，高额税费导致的结果，就是要么抬高房价由购房者承担税费支出，要么维持价格，房主承当税费。前者购房者不愿意，后者房主不愿意，结果就造成成交量不高的结果。

　　买卖二手商住房要交哪些税费?

　　二手商住房交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。而且二手商住房交易不享受税费优惠措施。

　　一般二手房交易都有网签价和指导价。网签价由买卖双方确定，指导价是为了防止偷税漏税，由相关部门根据房地产市场行情对不同的区域划定不同的价格。网签价和指导价取二者之间的高者。

　　契税

　　如果网签价高于指导价：契税=(网签价-增值税)×3%

　　如果网签价低于指导价：契税=[指导价÷(1+5%)]×3%

　　增值税

　　增值税的计算公式：(网签价或指导价-上次价格)÷(1+5%)×5.6%

　　印花税

　　如果网签价高于指导价：印花税=(网签价-增值税)×0.05%(双向征收)

　　如果网签价低于指导价：印花税=[指导价÷(1+5%)]×0.05%(双向征收)

　　土地增值税

　　土地增值税=增值额×税率

　　增值额=网签价或指导价-扣除额(网签价和指导价取两者之间的高值)

　　对于非一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　北、上、广、深四个一线城市，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　个税

　　个税税基为差额的20%，具体征收方式如下：

　　如果网签价高于指导价：个税=(网签价-扣除额)×20%

　　如果网签价低于指导价：个税=(指导价-扣除额)×20%

　　扣除额包括该套商住房上次成交价、上次缴纳的契税、本次缴纳的增值税、房主还款产生的利息支出、本次交易产生的印花税和土地增值税等。

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