房地产企业销售旧房应扣除的项目

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房地产企业销售旧房应扣除的项目

无法取得购房发票，但能够取得旧房评估价格的房产。

财税字[1995]48号规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

因此，在计算旧房转让土地增值税时，应考虑如下扣除因素因素：

1.评估价格

2.土地价款

3.按照统一规定缴纳的有关费用

4.转让环节税金

转让环节交纳的税金包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加，印花税，契税。

5.符合要求的评估费，也可以扣除。

财税字[1995]48号规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

按照以上扣除因素计算增值率，选择适用的土地增值税税率和扣除率计算土地增值税。

转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

1、转让旧房，有发票的，按照以下方法计算扣除项目金额：

扣除项目金额＝购房发票金额＋购房时缴纳的契税＋综合费用＋销售税金

其中，收入总额按照契税的征收依据确认，购房发票金额按照购入房屋时发票所载金额确定，综合费用按照购房发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

2、转让旧房，没有发票的，按照以下方法计算扣除项目金额：

扣除项目金额＝评估价＋各项税费

评估价值=重置完全成本价×成新率★

评估价格须经当地税务机关确认。以逃避税收为目的，进行非法评估发生的费用，不得扣除。

房及建筑物的评估价中已包括了已经包含了契税，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

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