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用房地产投资的土地增值税怎么处理？
《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006 ] 21号）第五条规定： 对于以土地（房地产）作价人股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事 房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995 ] 48号）第一 条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投资的，需要缴纳土地增值税。
房地产投资入股土地增值税政策变迁
（一）1995-2006.2：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”
这个期间，所有的以房地产和土地投资入股的行为是不征收土地增值税的。
（二）2006.3-2014：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21)号规定对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号免征增值税的政策。
这个期间，如果是将土地（房地产）投资入股用于非房地产开发则继续免征土地增值税，如果是土地（房地产）投资入股用于房地产开发则需要缴纳土地增值税。
（三）2015-2017：《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
财税〔2015〕5号文件第四条，对于将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业进行投资“暂不征土地增值税”明确规定了前提条件，即必须是“在改制重组时”发生的该行为，对于“改制重组”所包含的情形，土地增值税的系列税收政策中均未予以明确过。在日常征管实务中，全国各地区对于财税〔2015〕5号文件第四条的理解各异，即对于单位、个人将国有土地、房屋对外投资设立新公司的一般性投资行为，有的地区要征收土地增值税，有的地区则按暂不征收土地增值税处理。
这个期间，如果是土地（房地产）投资入股用于房地产开发则需要继续缴纳土地增值税，改制重组时将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业进行投资“暂不征土地增值税”
（四）2018—2020：最新文件《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）政策规定单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。该改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
财税[2018]57号表述较财税〔2015〕5号更为严密规范，将“国有土地、房屋权属”变更表述为：“房地产”。将“房地产开发企业”变更表述为：“房地产转移任一方为房地产开发企业”。但是本文件对于财税〔2015〕5号存在的改制重组定义依然没有给出，对于单位、个人将国有土地、房屋对外投资设立新公司的一般性投资行为是否属于改制重组能否享受土地增值税税收优惠依然没有明确。
这也就是说，2018年以后的房地产投资入股的土地增值税政策较2015年基本没有变化。
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