用友财务软件要在这篇免费会计实操做账的文章中给财务会计人员带来：土地返还款的税务处理相关的会计实操做账知识，这篇土地返还款的税务处理会计实操做账技巧的图文教程详细解了在账务处理过程中土地返还款的税务处理的相关账务处理技巧，一定对您学习会计知识有帮助。
土地返还款的税务处理
(一)营业税
此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施.对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为.此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税(3000×5%)150万元.返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为.这部分应取得的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税.
(二)企业所得税
《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十八条规定,企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额.因此,企业取得返还款3000万元,应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额.
(三)土地增值税
企业在实际交纳土地出让金10000万元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.企业取得的返还款3000万元,土地增值税清算时,如果可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税.此收入应计算土地增值税清算收入.如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额.
(四)契税
企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中.
土地出让金的返还由两部分组成:
(1)土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
(2)土地的增值溢价部分.
成本部分的返还流程:土地整理过程中所发生的费用,经由评估机构核实、国土部分认可后提出申请,由财政部门返还.
土地增值溢价部分的返还根据框架性协议,本级财政留成部分向政府提出申请,由财政部门返还.
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