地价是否应计入房产原值缴纳房产税?

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地价是否应计入房产原值缴纳房产税?

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款,开发土地发生的成本费用等.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价.

如何确定计入房产原值的地价?

1、财税[2010]121号:如何确定计入房产原值的地价

嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查,清查后将确定新的房产税及土地使用税计税依据并按照新依据计征两税.在此次清查过程中有子公司提出疑问:土地本身需要按规定缴纳土地使用税,根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中,房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值,是否存在重复计税问题.现就该问题进行解读: 2010年12月21日,财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件,对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确,该文件第三条"对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等."明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税,税务局要求调整房产税计税依据理由充分.至于是否存在重复计税,则是国家税务总局应该考虑的问题,我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定.财税[2010]121号中同时明确"宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价."

综合起来该文件应当这样理解:宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外,宗地容积率高于0.5的,一律按照地价全额计入房产原值计

2 、征房产税,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.

例如,某工厂有一宗土地,占地26000平方米,支付价款26000万元,每平方米平均地价1万元,该宗土地上建筑房屋面积12000平方米,则该宗地容积率为0.46(12000÷26000=0.46),因此,计入房产原值的地价为24000万元(应税房产建筑面积×2×土地单价=12000平方米×2×1万元/平方米=24000万元)

假如该工厂这宗土地其他条件不变,占地26000平方米,支付价款26000万元,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积50000平方米,该宗地容积率为1.92,则计入房产原值的地价为26000万元.

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策,而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施.例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等,厂区空地较多,地价全额计入房产原值,税负较高,自2010年12月21日起,对这类"大地小房"的情况,即宗地容积率低于0.5的,允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价,可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款,减轻了房产税负担.

财税[2010]121号文件发布后,对按照房产原值计税的房产,在税务处理上只有一种方法:无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并

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