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土地租金可以并入房产原值吗?
答:《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税.房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算.
依据上述规定,对按照房产原值计税的房产,房产原值均应包含地价,但地价指为取得土地使用权所支付的价款及开发费用等.企业按会计制度规定在租赁的土地上建房,账面房产原值不包括租赁的土地价款.对这类问题,各省市有不同的规定,应以当地税务机关的规定为执行依据.以下文件可以作为参考:
《江苏省常州市地税局关于执行财税〔2010〕121号文件第三条政策相关口径的通知》(常地税一便函〔2011〕10号)规定,对租入、借入他人土地建房,且不作土地使用权核算的,不需要将地价计入房产原值征收房产税.
《厦门市地税局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》(厦地税函〔2011〕8号)规定,纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的,其支付的租金应并入房产原值;如果以租入方式取得的是集体土地使用权的,其支付的租金可暂不并入房产原值.上述租金以合同约定的总金额为准.
土地价值并入房产原值时如何计算?
土地价值必须计入房产原值缴纳房产税.
财税[2010]121号文件规定:无论会计上如何核算,都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税,土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用.实际工作中,需注意掌握以下几个问题:
一、计算方法和顺序
1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税,如果企业只有一块土地最为简单,如有多块地需分别计算.
2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上,而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别,所以计算顺序应该是(1)、按宗确认房产原值和面积,有证房产按证号分别计算,无证房产也应按宗计算;(2)、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值,如需并入则计算确认房产坐落地块的价值;(3)计算出该宗房产所坐落地块的容积率,将该宗地块上所有房产建筑面积(包括应税房产和免税房产)除以土地面积得出;(4)对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中(包括应税房产和免税房产),对免税房产虽并入但不征税;(5)将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分(从租部分可能为零).对从租房产,虽将地价并入但并不据此征税,而据租金收入征税,对从价部分房产则将地价一并征税.至此完成土地价款并入房产征税的计算确认.
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