房地产开发售后回租业务如何处理？

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房地产开发售后回租业务如何处理

以案例分析：

我公司所属房地产开发公司开发一物流园区，将商铺出售给个人。为了尽快启动该物流园区，又采取了回租再出租的办法，即由房地产公司的物业管理公司向购买商铺者以每年按照出售价的7%返还的办法回租回来，再出租给别人的办法（租金远远低于上述7%部分）进行操作，请问涉及的税务事项如何处理？以房地产公司或物业管理公司针对上述事项签订合同时有无不同？

房地产公司将房子买出后，如果该公司与房主签订租赁合同，这种行为符合依售后租回，其涉税可依据《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）规定处理；如果由所属的物业公司向房主签订租赁合同，不属于售后租回。

根据贵公司反映的问题，我们理解为物业公司将该房出租所取得的租金，作为应税收入，计算缴纳相关税金；支付给房主7%部分作为当期费用。支付时根据规定需要代扣代缴营业税和个人所得税。但物业公司取得租金收入的计税价格因低于支付房主7%，如被税务机关核实不符合常规，将会核定计税价格。

“售后回租”销售模式下的涉税风险

1、将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈，引发滥用税收政策的涉税风险。“售后回租”兼具销售和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。根据现行税法规定，售后回租业务分为两类，一类是融资性售后回租，另一类是一般性售后回租。商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售后回租，故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告［2010］第13号）中关于不征收增值税和营业税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

2、偷税、漏税的涉税风险。商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。在实务处理中有不少企业为简便处理和促进销售，将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相应的购房款或首付款。殊不知此举隐藏着巨大的偷税、漏税风险，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础。对于这种情况，税法明确规定，应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济业务，分别进行税务处理。

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