尾房销售及收到"尾款"的怎么处理土地增值税？

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尾房销售及收到"尾款"的怎么处理土地增值税

收到“尾款”时土地增值税的处理

土地增值税清算时点的收入既不同于会计收入，又不同于所得税收入，也不同于增值税计税收入，因此土地增值税的纳税人开发的房地产项目，无论是出现“应该清算”，还是“要求清算”的情形，都有可能出现全部房产(可售面积)都销售完毕，而仍存在收受“尾款”的情况。这里的收受“尾款”与销售“尾房”不同，收受的“尾款”不与可售面积一一对应。收受“尾款”的情况具体可分为两种：一是已经计算申报过土地增值税;二是未曾计算申报过土地增值税。

已经计算申报过土地增值税的“尾款”，无需重复申报;未曾计算申报过土地增值税的“尾款”，应以收到的“尾款”，全额乘以清算时已确定的适用税率，计算申报土地增值税，但与销售“尾房”不同的是，不得再减除任何扣除项目金额。

收入成本确认政策依据

(一)成本扣除依据：

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条关于“清算后再转让房地产的处理”的规定是：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

(二)收入确认依据：

1.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条对土地增值税清算时收入确认的问题作出规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

(一)采取一次性全额收款或分期收款方式销售开发产品的，于实际收讫首笔价款或取得索取营业收入款项凭据的当天确认收入的实现，并按照合同约定的总价款确定销售收入。

(二)采取银行按揭方式销售开发产品的，于销售合同或协议约定收取首付款之日确认收入的实现，并按合同约定的总价款确定销售收入。

(三)采取委托方式销售开发产品的，按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按合同约定的总价款确定销售收入。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按销售合同或协议约定的价格和买断价格孰高原则确定销售收入。

3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，应于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，并按销售合同或协议约定的价格和保底价孰高原则确认销售收入。

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