营改增后房产中介包销的税务处理

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营改增后房产中介包销的税务处理

有一房地产开发公司(甲方)与一房地产销售机构(乙方，与甲方无关联关系)签订了一份包销协议，协议约定甲方将房地产以固定包销价格给乙方，乙方按照市场价对外销售，甲方与最终客户签订购房合同，由甲方直接开具销售发票给最终客户，中间差价作为包销酬金。

1、甲方应按最终销售价格确认收入;

2、最终销售价格与包销价格之间的差额，乙方应该出具代理发票;

3、可以在包销协议中约定税款的承担方式，甲方按全额缴税，可以约定溢价部分的税金由乙方支付给甲方。

什么是商品房包销

1.商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。

房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征:

(1)商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为

(2)在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内，开发商将自己定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商，而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。

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