房开企业增值税土地成本抵减会计处理

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房开企业增值税土地成本抵减会计处理

计提：借：税金及附加

贷：应交税费

缴纳：借：应交税费

贷：银行存款

按照允许抵扣的税额冲减成本。《关于印发增值税会计处理的规定》(财会(2016)22号)第二条第(三)款第1项规定：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。……待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，……，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

基于上述几个政策法规，房地产企业土地成本抵减的销项税额的如何进行处理?目前主要有两种声音，一是适用22号文的规定冲减成本;二是作为政府补助计入营业外收入。

1、支付/取得的土地出让金是免税的，即全额入“成本”科目。

2、财会(2016)22号文规定的是“抵扣”的税额，不应适用“抵减”的情况。“抵扣”是进项税自销项税中抵扣，按照增值税原理是顺理成章的，而土地成本是在“免税”的前提下还允许“抵减”，会计处理应包含两层意思，一是企业支付的土地出让金是免税的，是应全额列计成本科目的;二是政府规定房地产项目上游的土地“免税”，从增值税链条上来看是鼓励土地的下游降低销售价格，这是政府鼓励下的市场行为，政府在免税的前提下还允许“抵减”销项税额，这是政府给予房地产企业的一种税收补助，且只有在增值税纳税义务发生时间才允许“抵减”，即结转收入成本时，应是“与收益相关”，应计入“营业外收入”。

3、土地成本的“抵减”应不同于旅行社业务的“抵减”。旅行社允许以抵减的形式确保企业税负不增加，是考虑旅行社的下游基本都是餐饮业的个体工商户、交通运输业的无法开具专票的客运服务，为了确保企业税负不降低，才允许以“抵减”的形式稳定企业税负。

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