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房地产企业取得土地出让金返还应如何处理
在城市建设中，地方政府出于招商引资、建设回迁房和基础设施等原因，对收取的土地出让金实行一定比例或额度返还，房地产企业取得返还款应如何处理？这直接关系到所得税的计税基础、土地增值税扣除项目金额和营业税的计算，下面通过一则案例进行分析。
案例：某房地产开发公司（以下简称A公司）作为B市政府招商引资项目开发某物流园，先期向B市财政垫付征地拆迁补偿资金2.2亿元，通过招拍挂程序取得土地使用权支付土地出让金1.2亿元。B市政府要求该项目二年内建成，分次返还A公司土地出让金6亿元。其中：征地拆迁补偿2.4亿元（含资金占用费2000万元）；公共配套设施费2亿元，用于物流园区道路、供水、供电、排水、通信、照明、绿化和土地平整；财政补贴1亿元，用于补偿该公司建设期间的损失；回迁房安置费6000万元，用于安置拆迁户。A公司对取得的返还款应如何处理？是冲成本？还是计收入？征纳双方出现了两种不同的观点。
借：银行存款
贷：其他业务收入；
计提营业税，
借：其他业务支出
贷：应交税金——营业税。
收到返还的公共配套设施费，是土地出让前政府应支出的前期开发费用，相应形成土地出让成本。由于B市在土地出让时，既未实际发生该笔费用，也未实际收取，且返还的公共配套设施费又属于政府土地出让收入的使用范围，纳入财政预算管理。企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业的各项资产以历史成本为计税基础，所称历史成本，指企业取得该项资产时实际发生的支出。因此，A公司收到该返还款时，应冲减土地成本，待公共配套设施竣工验收后，凭合法有效票据，再计入土地开发成本。会计处理上，缴纳土地出让金，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款；
收到返还款，
借：银行存款
贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费；
设施竣工验收后，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款。
收到的回迁房安置费，也属于政府土地出让收入的使用范围，因A公司在取得土地使用权时已垫付了征地拆迁补偿金，并按规定缴纳了土地出让金。所以A公司收到该返还款时，应认定其为预售回迁房应税行为，按销售不动产税目缴纳营业税。
在土地增值税处理上，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。会计处理上，以实际收到的返还款计入经营收入——商品房销售收入，并计提税金及附加。
支付回迁房建设工程费用时，
借：经营成本——商品房销售成本
贷：银行存款
实际工程支出大于返还的回迁房安置费时，确认为拆迁补偿费，
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
贷：经营成本——商品房销售成本；
小于则在计算土地增值税时，抵减拆迁补偿费，不作账务处理。
A公司收到的财政补贴属于政府补助，在会计处理上，应按照企业会计准则第16号——政府补助第八条的规定确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。取得时，借：银行存款，贷：递延收益，如按二年分摊递延收益，每年分摊5000万元，
借：递延收益5000万元
贷：营业外收入5000万元。
税务处理上，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
房地产企业取得土地出让金返还应如何处理？以上是我们关于房地产企业取得土地出让金返还账务处理的一些介绍，希望这篇文章，可以帮助这些行业的小伙伴们了解新的税法内容。如果还有想要咨询的问题，欢迎到会计学习资料官网，联系我们的答疑老师。
上述图文避税技巧是用友软件下载参考各大税务局网站，税法书籍为税务会计人员编辑的房地产企业取得土地出让金返还应如何处理的相关避税资料，希望对你免费学习税务避税技巧房地产企业取得土地出让金返还应如何处理的过程中有帮助，如有不理解的税务知识，欢迎您进入财税交流社群。
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