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支持住房租赁市场发展的税收政策
一、我国住房租赁税收政策基本情况
目前，我国房屋出租涉及的税种有增值税、房产税、所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，各税种计税依据不同，个人出租住房、企业出租住房的税率也存在差别。
（一）个人出租住房
国家税务总局曾在2001年和2008年两次调整住房租赁税收政策，2001年调整前，住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%-30%，2001年调整后，个人出租住房的整体税负在7.3%-14.57%，2008年财政部、国家税务总局出台通知规定，对印花税和城镇土地使用税予以免征，对营业税、房产税和个人所得税减征。具体情况如表1。
2016年，我国全面推开营业税改征增值税试点，按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人（含个体工商户）出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出要对住房租赁给予增值税、所得税等税收优惠。通过表2可以看出，“营改增”后，个人出租住房的各项税负总计约为12.6%。
（二）企业出租住房
根据现有的税收政策，企业出租住房需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、房产税、企业所得税等，相关税负如表3所示。不考虑企业所得税的情况下，企业住房租赁相关税负已经达到租金收入的15.3%。
二、住房租赁税收存在的主要问题
（一）住房租赁市场缺乏系统性税收政策
长期以来，住房租赁市场未受到足够重视，相应税收政策也缺乏全面系统性设计。国家财税部门先后在2000年、2008年和2016年对住房租赁市场税收政策做出过调整，但其政策设计分别从属于公有住房制度改革、廉租住房和经济适用住房建设、“营改增”试点工作，没有单独对住房租赁市场进行税制设计。税收制度和优惠政策出现在各种不同文件中，政策之间的衔接性有待加强。
（二）住房租赁涉及税种多且重复征收，税负过高
房屋出租涉及房产税、增值税、城镇土地使用税、教育费附加、印花税和所得税等多个税种，各税种计税依据不同，给普通民众造成理解和接受的障碍。同时，增值税属于流转税，房产税属于财产税，所得税属于收入调节税，在房屋持有、流转、租赁获利的多个环节对出租房屋行为重复征税，各项税种单独设置税率，综合税负过高。对专业化租赁企业而言，在企业经营租赁业务收益率已经很低的情况下，还要承担高额税负，难以实现盈利，无法实现良性循环和规模化经营，不能承担稳定租赁市场“压舱石”的角色。
（三）现有税制不利于鼓励个人租赁房源以登记备案的正规途径进入市场
发展住房租赁市场，关键在于盘活社会闲置存量房源，提高住房利用率。但目前税制下，个人闲置住房无需缴税，而一旦进入租赁市场则可能面临多项税赋，不利于鼓励闲置房源业主出租住房。由于税收的依据是出租房屋登记备案，出于避税需要，个人出租住房大多不主动登记备案，客观上造成住房租赁行为脱离政府监管，整个租赁市场乱象丛生，租赁双方当事人权利义务难以有效保障。
（四）缺乏引导城镇居民选择租房的税收设计
为转变“单一购房”消费理念，鼓励住房租赁消费模式，目前的政策有提取公积金用于缴纳租金、对于符合公租房条件的家庭根据其支付能力发放住房租赁补贴、住房租赁补贴免征个人所得税等。部分城市对新市民采取发放补贴的形式鼓励城镇居民选择租房。但从税制设计上看，除免征印花税之外，个人承租住房没有其他税收优惠，租金支出尚不能抵扣个人所得税。
（五）税收征缴存在操作难点
目前，个人出租住房的税收征缴是以登记备案为基础，但实际上因为租赁住房绝大多数未在政府机构备案，实际征收存在较大困难。从对建设银行分行的调研了解到，税务部门没有精力和手段加强此类税收的征管，只有个别承租人因需要领取公积金、办理居住证、单位报销租房款、政府发放住房补助等特殊原因，必须办理住房租赁备案时，由承租人实际承担应由出租人缴纳的各项税。对转租型租赁企业而言，在筹集个人闲散房源时，操作中无法取得增值税进项发票，无法进行增值税抵扣，若全额缴纳增值税和所得税，将导致企业亏损严重。
上述图文避税技巧是用友软件下载参考各大税务局网站，税法书籍为税务会计人员编辑的支持住房租赁市场发展的税收政策的相关避税资料，希望对你免费学习税务避税技巧支持住房租赁市场发展的税收政策的过程中有帮助，如有不理解的税务知识，欢迎您进入财税交流社群。
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