房企分立分割土地缴土地增值税吗

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房企分立分割土地缴土地增值税吗 

公司分立中，土地的分割是否需要缴纳土地增值税？

《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，分立是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。

《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答 》（青地税函[2009]47号）规定，房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 

股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。 参照上述规定，房地产开发企业依法分立，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。但转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。

房地产企业土地增值税计算方法

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项，分别是：

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括地价款和有关费用。

（2）房地产开发成本，指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

（3）房地产开发费用，即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。

（4）与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是：城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。

（5）财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）*20%

2.土地增值税计算步骤：

（1）确定转让不动产性质及扣除项目

（2）汇集扣除项目合计=5项扣除加总

（3）计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

（4）确定增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率找土地增值税税率

（5）计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数

房企分立分割土地缴土地增值税吗？房地产企业分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 

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