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土地取得方式决定地价及是否缴纳房产税?
在近日的税收检查过程中,检查人员发现有些企业少缴房产税,造成少缴的主要原因是对《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三款规定没有正确理解.关于将地价计入房产原值征收房产税问题,该文件规定:对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价.
文件中规定地价计入房产原值征收房产税,要根据土地使用权的取得方式来确定,也就是说不同的取得方式决定企业的地价是否计入房产原值缴纳房产税.
土地使用权取得方式
1.外部购入:这种方式是最普遍的一种方式,包括直接竞拍、企业之间互相转让等.
2.投资者投入:投资者在成立公司时,以土地作价投入,占得公司一定股份,成为公司股东.
3.通过非货币性资产交换取得:非货币性资产交换,主要是不涉及货币或涉及的货币很少,通过用存货、固定资产或无形资产等换入土地使用权.
4.通过债务重组取得土地:通过债务重组取得土地,是指企业作为债权人,债务人用自己的土地抵偿债务.
5.政府补助取得土地:指政府出于某种原因或根据某种政策,对企业做出的一种补助.
6.租赁:企业通过协议约定,支付一定租金,获得一定期限的土地使用权.
7.划拨:土地划拨方式在计划经济时代,比较普遍,至今还有,但不普遍,主要是针对一些公益事业单位或国家的重点项目.土地划拨一般是无偿的,不用支付价款.
何种方式下地价可计入房产原值
在1~5方式下,企业应将地价计入房产原值征收房产税,在6~7方式下,企业虽然拥有土地使用权,但并没有支付土地价款,也就不存在地价.
楼面价的计算公式?
楼面地价的具体计算公式为:楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率.
也可以这样理解:
楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格,简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本.楼面地价最真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格.
楼面地价的计算公式如下:
楼面地价 = 土地价格 / 规划建筑面积 = 土地单价 / 容积率
备注:规划建筑面积=土地面积×容积率
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