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土地增值税税务筹划?
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面:
1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税.
2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的.(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的.
3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种.(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税).(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税).(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的.
此外,还有一些针对居民个人的土地增值税优惠,如个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税(居住未满3年,按法规计征);对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税;对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.
之所以说利用税收优惠政策进行土地增值税筹划空间不大,是因为上述共八项减免政策中,其中三项是针对居民个人,两项是由于特定的原因,一项直接排除了房地产开发经营者,因此,作为房地产开发企业,需根据自身情况,慎重筹划土地增值税.
土地增值税的计算方法?
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
公式中的"增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入.
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目.
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