房地产开发如何开具发票？

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房地产开发如何开具发票

税总货便函〔2017〕127号：销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代 开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择一般计税办法的，以取得的全部价款和价外费用全额开具11%专用发票，申报时差额扣除。

（2）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目选择简易计税办法（/小规模纳税人）的，以取得的全部价款和价外费用全额开具3%专用发票（/普通发票），申报时差额扣除。

政策依据：

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。

财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。

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