房地产企业毛利额有差异汇算时怎么调整？

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房地产企业毛利额有差异汇算时怎么调整

预计毛利额的计算

1、直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。

2、间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。公式如下：

预计毛利额=企业所得税÷税率+期间费用+营业税金及附加

期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。营业税金及附加中包括土地增值税。

差异额为正数时，应补缴企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。

差异额为负数时，应退(抵)企业所得税。即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退(抵)企业所得税。

案例

某房地产企业2011年取得一项开发产品完工前预售收入2000万元，被核定计税毛利率10%，按规定缴纳了企业所得税;当年12月该项产品完工，会计上将完工前预售收入2000万元转为产品销售收入时，确认对应的计税成本为1750万元。企业咨询，汇算清缴时应如何作纳税调整?

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。”

该项开发产品完工前销售收入的预计毛利额=2000×10%=200(万元)，实际毛利额=2000-1750=250(万元)。根据规定，年度申报时应调增应纳税所得额=250-200=50(万元)，将50万元计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第五十二行房地产企业预售收入计算的预计利润：“调增金额”栏中。

该项开发产品完工前销售收入的预计毛利额=2000×10%=200(万元)，实际毛利额=2000-1750=250(万元)。

根据规定，年度申报时应调增应纳税所得额=250-200=50(万元)。因为是对当年度完工前销售收入调增的所得额，纳税调整时不需在年度纳税申报表中调增，应将50万元直接计入2011年度月(季度)预缴所得税的“预计利润额”中，与其他项目合并计算缴纳企业所得税。

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