营改增后房地产企业增值税计算

今天用友erp要在这篇免费企业合理避税技巧中讲解有关营改增后房地产企业增值税计算的税务实操内容，在这篇营改增后房地产企业增值税计算中我们通过图文教程讲解了免费的合理避税知识，免费的中小企业避税方法，还为您详细描述了在税务筹划中营改增后房地产企业增值税计算的相关避税技巧。

营改增后房地产企业增值税计算

答：营改增后，房地产企业原有的营业税改为增值税，税率也发生了相应变化，其他税种基本不变。目前所涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。下面我们着重梳理一下增值税的账务处理。

按照营改增之后的最新规定，房地产开发企业实行分类管理，以年应税销售额500万元为标准，分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标，但各项会计制度健全，税务资料完整的企业，可以申请办理成为一般纳税人。

一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税。这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利于自身的税负方式。

房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）×3%，下面零度用例子来简要说明会计处理的过程。

案例分析

例如：某房地产开发公司--A公司，适用一般计税方法。2016年8月份销售商品房，销售收入2000万元，收到预收款1200万，当期允许抵扣的土地价款为400万元，假设可抵扣的进项税额为20万元。

1.收到预收放款时：

借：银行存款 1200万

贷：预收账款 1200万

2.2016年9月该公司预缴增值税=1200/（1+11%)×3%=32.43万元，账务处理为：

借：应交税费--预交增值税 32.43万元

贷：银行存款 32.43万元

3.竣工交房时，结转当月收入并补齐房款差额800万元，应交增值税=2000/（1+11%）×11%=198.20万，账务处理如下：

借：银行存款 800万元

预售账款 1200万元

贷：主营业务收入 1801.80万元

应交税费--应交增值税（销项税额） 198.20万

4.本期允许扣除的土地价款为400万元，相应的抵扣额=400/（1+11%）×11%=39.64万元，同时将预交增值税结转至未交增值税，账务处理如下：

借：应交税费--应交增值税（销项税额抵扣） 39.64万元

贷：主营业务成本 39.64万元

借：应交增值税--未交增值税 32.43万元

贷：应交增值税--预交增值税 32.43万元

5.本月可以抵扣的进项税额为20万元，应转出的未交增值税=198.20-20-39.64=138.56万元

借：应交税费--应交增值税（转出未交增值税） 138.56万元

贷：应交税费--未交增值税 138.56万元

6.扣减掉预交增值税32.43万元，应纳税额=138.56-32.43=106.13万元，最终的会计处理为：

借：应交税费--未交增值税 106.13万元

贷：银行存款 106.13万元

上述图文避税技巧是用友软件下载参考各大税务局网站，税法书籍为税务会计人员编辑的营改增后房地产企业增值税计算的相关避税资料，希望对你免费学习税务避税技巧营改增后房地产企业增值税计算的过程中有帮助，如有不理解的税务知识，欢迎您进入财税交流社群。

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