中外合作开发房地产应怎么征税

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中外合作开发房地产应怎么征税

  (1)关于中外双方合作建房的征税问题。

  中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此应按“转让无形资产”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

  同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

  (2)关于中方取得的前期工程开发费征税问题。

  外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

(3)对中方定期获取的固定利润视为转让土使用权所取得的收入，计算征收营业税。

  房地产开发企业涉及了哪些税费

  一 、取得土地环节

  开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

  1、契税

  应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%)

  2、印花税

  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5?

  二 、建设开发环节

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

  1、土地使用税

  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

  2、印花税

  常见的合同如下：

  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?+建筑安装工程承包合同金额×0.3?+借款合同金额×0.05?

  三 、销售环节

  取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

  1、增值税

  增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

  提示——被遮挡部分文字为“—预缴税额”。

  注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。

  3、土地增值税(预缴)

  预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率

  预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

  4、印花税

  印花税税额=商品房销售合同金额×5?

  5、企业所得税

  销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

  在看过了中外合作开发房地产应怎么征税后，对于房产征收的税费肯定有一定认识，如只是认识希望能熟悉应用，会计学习资料网上有关于税费的实务课程，感兴趣的会计学员们也可以来关注学习。

上述图文避税技巧是用友软件下载参考各大税务局网站，税法书籍为税务会计人员编辑的中外合作开发房地产应怎么征税的相关避税资料，希望对你免费学习税务避税技巧中外合作开发房地产应怎么征税的过程中有帮助，如有不理解的税务知识，欢迎您进入财税交流社群。

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